외국인 취득세부터 양도세까지, 꼭 알아야 할 세금 정리!
외국인이 한국에서 부동산을 매매할 경우, 취득세, 보유세, 양도소득세 등 다양한 세금을 납부해야 한다. 특히, 정부는 부동산 투기를 방지하기 위해 외국인에게도 강화된 세금 정책을 적용하고 있다. 그렇다면 외국인이 한국에서 부동산을 취득할 때 어떤 세금을 내야 하며, 매도할 때는 어떤 양도소득세가 부과될까? 이번 글에서는 외국인의 부동산 취득부터 양도까지 적용되는 세금을 완벽하게 정리해보았다.
외국인 부동산 취득세, 얼마일까?
외국인이 한국에서 부동산을 구매하면 반드시 취득세를 납부해야 한다. 취득세율은 부동산의 종류, 가액, 그리고 조정대상지역 여부에 따라 달라질 수 있다.
- 일반 주택 취득세:
- 6억 원 이하: 1.1%
- 6억 원 초과 ~ 9억 원 이하: 2.2%
- 9억 원 초과: 3.3%
- 조정대상지역 내 2주택 이상 보유 시: 8%~12%의 중과세 적용
- 비사업용 토지 취득세: 최대 12%까지 부과 가능
- 외국인 취득세 중과 가능성: 일부 지방자치단체(서울, 경기 등)에서는 외국인 투기 방지를 위해 중과세율(12%)을 적용하는 방안을 검토 중
외국인이 부동산을 취득할 경우 반드시 취득 후 60일 이내에 취득세를 납부해야 하며, 신고 기한을 넘기면 가산세가 부과될 수 있다.
외국인의 부동산 보유세(재산세)
외국인이 부동산을 보유하고 있다면 매년 재산세를 납부해야 한다. 재산세는 부동산의 공시가격을 기준으로 부과되며, 종합부동산세(종부세)도 추가될 수 있다.
- 재산세:
- 6억 원 이하 주택: 0.1%~0.4%
- 6억 원 초과 주택: 0.4%~0.7%
- 종합부동산세(종부세):
- 공시가격 11억 원 초과 시 부과
- 1주택자는 0.5%~2.7%, 다주택자는 1.2%~6.0% 적용
외국인도 내국인과 동일하게 종부세를 납부해야 하며, 조정대상지역 내 다주택 보유 시 중과세가 적용될 수 있다.
외국인의 부동산 양도소득세
외국인이 한국에서 부동산을 매도하면 양도소득세를 납부해야 한다. 양도소득세는 부동산을 보유한 기간과 주택 수에 따라 세율이 달라진다.
- 보유 기간별 기본 세율:
- 1년 미만 보유: 45%
- 1년 이상 ~ 2년 미만 보유: 35%
- 2년 이상 보유: 6%~45% (누진세율 적용)
- 조정대상지역 내 다주택자 중과:
- 2주택자: 기본 세율 + 20% 중과
- 3주택 이상: 기본 세율 + 30% 중과
- 비거주 외국인의 양도세 특례:
- 일부 국가와 조세조약이 체결된 경우 양도세 감면 가능
- 거주 여부에 따라 양도소득세와 국내 원천소득세(10%) 중 하나를 선택할 수 있음
외국인이 부동산을 매도한 후 신고 기한(양도일로부터 2개월 이내)를 넘기면 가산세가 부과될 수 있다.
외국인 부동산 세금 절감 방법
외국인이 한국에서 부동산을 취득하고 매도할 때 몇 가지 절세 방법을 활용하면 세금 부담을 줄일 수 있다.
- 조세조약 활용: 한국과 해당 국가 간 조세조약을 확인하여, 양도세 감면 혜택이 있는지 체크
- 법인 명의 취득 검토: 개인이 아닌 법인 명의로 부동산을 취득하면 양도세 부담이 줄어들 수 있음
- 장기 보유 전략: 2년 이상 보유하면 기본 세율이 적용되어 양도세 부담을 크게 줄일 수 있음
- 부동산 전문가 상담: 외국인은 세금 규정을 정확히 이해하기 어렵기 때문에 세무사 또는 변호사의 도움을 받는 것이 유리
결론
외국인이 한국에서 부동산을 거래할 때는 취득세, 재산세, 양도소득세 등 다양한 세금을 고려해야 한다. 특히, 조정대상지역 여부와 보유 기간에 따라 세율이 크게 달라질 수 있으므로 신중한 전략이 필요하다.
양도소득세 부담을 줄이려면 장기 보유, 조세조약 활용, 법인 명의 활용 등의 절세 방법을 검토하는 것이 중요하다. 한국에서 부동산을 사고팔 계획이 있다면, 위 내용을 참고하여 세금 부담을 최소화하는 전략을 세워보자!